人口因素与房地产泡沫-华尔街见闻
花旗集团分析师 Matt King 制作了一系列图表，显示的是人口与房地产市场的关系。下图所示的国家中，所有国家房地产市场的峰值都与逆抚养比例的峰值有惊人的重合性。所谓逆抚养比例，指的是工作人口对应被抚养的儿童、老年人口比重。在过去，我们都提升杠杆，买大房子，享受免税的资本所得；当家里孩子长大了离开家庭，我们就把大房子卖给我们孩子这一代的年轻人。不幸的是，当人口老龄化，退休的人比工作的人多时，这样的模式就不可持续了。?Matt King说，“这是我做过的图中最令人沮丧的跌幅。”?图中深蓝色线为逆抚养比，浅蓝色线为房地产市场价格。美国逆扶养比在2005年前后到达最高峰，而次贷危机出现在2007年。日本逆扶养比在1990年左右达到顶峰，紧接着1991年日本房地产泡沫也达到最高峰。?西班牙的逆扶养比在2000后接近顶点，西班牙房地产繁荣也在2000年后骤然上升。目前西班牙的房市一片萧条。?那么中国呢？2011年，日本央行副行长西村清彦在美国发表演讲时指出，大陆逆扶养比预计将在年间触顶，随後将呈现快速下滑。并且他表示，亚洲许多其他国家的逆扶养比走势也都跟中国大陆相似。?谁在资产泡沫期间大幅拉高杠杆比例？?西村表示，在日本要属中小型企业，而美国则是家庭。在泡沫破裂后他们对于*策利率下滑不再有明显的反应。随着人口结构的老化(导致房价下跌，进而拉长资产负债表调整时间)，日本中小型企业在漫长的资产负债表调整过程中丧失了行动力(倾向停留在原有产业、既有地区)，而美国购屋者则是被“溺水屋”困住，进而压低整体市场换屋需求。 （更多精彩财经资讯，点击这里下载华尔街见闻App)